상가투자 시 고려 사항, 배후 세대 입지, 임차 수요 등

상가투자의 목적은 안정적인 임대 소득이다. 매월 임대 소득은 개인에게 소득세 구간에 영향을 줄 수 있다. 그에 따라 고소득의 직장인의 경우 법인명의투자를 고려한다. 매월 안정적인 임대 소득을 위해선, 해당 부동산의 공실 위험성을 예상할 수 있어야 한다. 해당 부동산의 입지가 좋은 곳이라면, 현재 임차인이 퇴거 하더라도, 다음 임차인을 쉽게 맞출 수 있다. 따라서, 지속적으로 안정적인 임대 소득 창출이 가능하다.

창업자의 마음으로 해당 부동산에서 사업을 시작할 경우, 안정적인 매출을 올릴 수 있을지 고민해봐야 한다. 창업자의 마음으로 부동산의 입지를 살펴봐야 한다.

• 광역 상권과 지역 상권의 특징
• 상가투자 기준
  • 1. 해당 상권 배후 세대
  • 2. 상권 내 입지
  • 3. 업종별 임차 수요

광역 상권과 지역 상권의 특징

상권은 광역 상권과 지역 상권으로 나눠볼 수 있다. 광역 상권은 전국에서 사람이 모이는 상권이다. 강남, 홍대, 합정 등, 전국의 사람들이 찾는 상권이다. 광역 상원은 교통이 중요하다. 광역 상권의 경우 Trend에 따라 이동하기도 한다. 핫플레이스가 계속 변경되기 때문에 상권의 중심이 이동한다. 따라서, 투자자로서 접근하기 어렵다. 고점에 물릴 확률이 높고, 무엇보다, 임대료를 비싸게 받을 수 있기 때문에, 투자 금액이 많이 든다.

상가의 매매가는 임대료와 보증금으로 결정된다. 년임대료 / 매매가 x 100 으로 연 수익률을 계산하는데, 임대료가 높을 수록 수익률이 높아진다. 그렇기 때문에 임대료를 쉽게 내리지 않는다. 광역 상권의 경우, 수익률이 1~3% 수준이다. 높은 임대료 만큼 매매가가 높다.

지역 상권은 해당 지역의 사람들이 주로 이용하는 상권이다. 항아리 상권으로 볼 수 있다. 지역 상권은 주변의 인구와 배후세대 그리고 상권의 주요 동선들을 통해 입지를 분석 할 수 있다. 지역 상권의 경우, 3~6% 수준의 수익률이 나온다. 지역 상권의 경우, 해당 주민들이 이용하게 되는 병원이나, 마트, 커피 전문점, 학원, 빵집이 대표적인 업종이다.

투자자 입장에서 광역 상권의 경우, 상권이 이동할 수 있다는 Risk와 매매가 가 비싸기 때문에 투자 후보에서 제외한다.

상가투자 기준

어떠한 부동산이든지, 대부분 대출을 통해 레버리지를 활용한다. 따라서 월 이자가 발생하고, 매월 임대료를 통해 월 이자를 납부해야 한다. 그러나 공실로 인해 임대료를 받지 못하게 되고, 월 이자만 지출하게 된다면, 힘든 상황이 발생하게 된다. 임대료가 없는 공실 이기 때문에, 매매도 쉽게 이루어지지 않는다. 따라서, 지속적으로 마이너스 수익이 발생하게 된다. 따라서 공실의 위험성이 낮은 곳에 투자해야 한다. 공실 위험성을 줄이기 위해선 하기 조건들을 고민해 봐야 한다.

창업자의 입장에서, 창업하고 싶은 위치여야 한다. 상권에 접근하는 인구가 많아야 많은 매출을 올릴 수 있을 것이다. 따라서 상권을 이용하는 배후 세대가 많아야 한다. 업종별 사업이 잘 되기 위해 필요한 배후 세대가 있다.

• 아파트 단지 내 부동산, 편의점, 세탁소의 경우 최소 500세대 이상 필요.
• 빵집, 병원, 학원,음식점은 최소 2000세대 이상 필요.
• 베스킨, 김밥집, 대형슈퍼마켓은 최소 4000세대 이상 필요
• 롯데리아 10000세대 이상 필요.

위와 같은 업종이 들어오기 위해선, 상권을 이용할 배후 세대가 충분해야 한다.

같은 상권일지라도, 장사가 되는 곳만 잘 된다. 해당 상권에서 누구도 탐 낼 만한 위치인지 생각해봐야 한다. 현재 임차인이 나가더라도 쉽게 다른 임차인을 맞출 수 있다. 같은 1층 이라도, 사람들이 자주 다니는 주 동선에 위치한 상가가, 뒤쪽이나 안쪽에 위치한 상가보다 장사가 더 잘 될 것이다. 따라서, 공실 위험이 더 적다.

만약 해당 상권이 학원밀집지역이라면, 상층부에 학원에 대한 임차 수요가 많을 것이다. 병원 밀집 지역이라면, 병원이 많을 것이다. 대부분 상가의 상층부는 학원 또는 병원이 임차해 있다. 배후 세대가 많고, 학교 주변에 항아리 상권이라면, 학원 수요가 많기 때문에, 상층부 상가 투자도 유리하다.

1. 해당 상권 배후 세대

상권의 배후 세대는 기본 요소이다. 구매력을 갖춘 잠재 소비자들이 된다. 네이버 부동산을 통해 해당 상권을 이용할 배후세대를 구할 수 있다. 아파트의 경우, 세대 수를 기준으로 잡으면 된다. 하기 예제에서 874세대가 해당 아파트 상권의 배후 세대가 된다. 상권을 중심으로 주변 아파트 단지의 세대 수를 구하여 최소 10000세대 이상 되는지 점검한다.

2. 상권 내 입지

상권이 형성되더라도, 상권 내에서 1등 자리만 유독 장사가 잘된다. 장사가 잘되면, 임차 맞추기 유리하다. 보통 1등 입지에는 역시 나 유명한 프렌차이즈가 들어와 있다. 파리바게뜨와 스타벅스 할리스가 눈에 띈다. 해당 상권에 많은 사람들이 다니는 동선에 위치해 있다. 하기는 동탄2의 항아리 상권이다.

3. 업종별 임차 수요

해당 상권이 학원가 인지, 병원가 인지 분석이 필요하다. 학원가 라면, 상층부 투자가 유리할 수 있다. 해당 상권이 먹자상권이라면, 1층이 유리하고, 상층부의 경우, 장사가 힘들 수 있다. 위와 같은 상권에선 주변에 10000세대 이상의 배후 단지가 있고, 주변에 학교가 많기 때문에, 학원가가 형성되어 있다. 따라서 상층부에 많은 학원이 밀집해 있다.

상가투자 시 위 기준들을 통해 상권 들을 분석해야 한다.