정비구역 노후도 구하기 : 서울 재개발 입안제안을 위한 기준은 ?

도시 및 주거 환경 정비법에 목적은 주거 환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후, 불량 건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지 하기 위함이다. 따라서 정비구역 노후도 가 정비사업 선정의 기준이 된다.

• 정비사업의 종류
• 정비구역 노후도 왜 중요한가?
• 서울시 조례 노후 및 불량건축물 기준
• 정비구역 입안제안 대상조건

정비사업의 종류

정비구역이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정 및 고시된 구역을 말한다. 정비사업을 하기 하기와 같이 구분지을 수 있다.

• 주거환경개선사업
  • 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위한 사업
• 재개발사업
  • 정비기반시설이 열악하고, 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등 도시 환경을 개선하기 위한 사업.
• 재건축사업
  • 정비기간시설은 양호하나, 노후 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

위 사업모두 노후, 불량 건축물 정도를 사업의 기준으로 한다. 여기서 노후 및 불량 건축물이란 하기 항목들을 말한다.

• 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖에 안전사고의 우려가 있는 건축물
• 내진성능이 확보되지 않아 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계 시공으로 구조적 결합 등이 있는 건물
• 대통령령으로 정하는 바에 따라 지방자치법에 따른 대도시 조례로 정하는 건축물
• 도시미관을 저해하거나 노후된 건축물

정비구역 노후도 왜 중요한가?

정비사업이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반 시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 말한다.

따라서 정비기반시설이 열악하고, 노후 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거 환경을 개선하거나 개량하기 위해 정비구역을 지정하고 사업을 진행한다.

즉, 해당 구역의 얼마나 노후 되었는지가 정비사업 선정의 기본기준이 된다. 기반 시설이 열악하고 주거환경이 많이 노후 되었다면, 정비 사업에 선정될 확률이 더 높아진다.

정비계획을 입안하기 위해, 다음 항목들에 대하여 조사가 이루어진다.

주민 또는 상업의 현황, 토지 및 건축물의 이용, 소유현황, 도시, 군계획시설 및 정비기반시설의 설치현황, 정비구역 및 주변지역의 교통상황, 토지 및 건출물의 가격와 임대차 현황, 정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의견, 그 밖에 시 도례로 정해는 사항들이다.

위의 항목들에 대하여 정비사업의 추진주제가 잘 이끌어가야 한다. 주민들로 구성된 추진위원회가 명확하기 존재한다면, 위 항목들을 점검하고, 진행하게 된다.

그러나, 가장 중요한 정비구역 지정의 조건은 요건의 별표 1 즉 노후도 이다. 노후 및 불량 건축물이 대한 기준은 각 시.도 조례에 따른다 따라서, 서울의 정비사업의 노후도 기준은 서울시 조례를 살펴봐야 한다.

서울시 조례 노후 및 불량건축물 기준

서울시의 노후도 기준은 하기와 같다.

공동주택와 주택이 아닌 건축물의 노후기준이 다르다. 보통 철근콘크리트 건축물은 30년 동안 사용 가능하다고 보고 있고, 그외 건축물들의 수명을 20년으로 보고 있다. 공동주택이 아닌 건축물들도 이와 같은 기준이 적용된다. 이러한 노후도 기준은 각 도,시 정비조례에 따라 다를 수 있다. 그러나 대부분의 정비사업 투자가 서울에서 진행되기 때문에, 서울을 기준으로 본다.

공동주택
- 철근 콘크리트 : 30년 / 그 외 : 20년

공동주택 외
- 철근 콘크리트 : 30년 / 그 외 : 20년

해당 구역의 전체 건출물 중, 위 조건에 해당하는 건축물의 비율을 구하면 노후도가 산출된다.

1. 구역 내 전체 건물을 구하고, 그 건출물 중 주택과 비주택을 구분한다.
2. 주택 중, 30년 이상된 철근콘트리트 건축물의 갯수와 20년 이상된 그외 건축물 갯수를 구하고,
3. 비주택 중, 30년 이상된 철근콘트리트 건축물의 갯수와 20년 이상된 그외 건축물 갯수를 구하고.
4. 전체 건축물 중 위 1번 3번의 비율을 구한다.

정비구역 입안제안 대상조건

노후도가 얼마가 되어야 정비구역으로 지정될 수 있을까 ? 정비구역 입안대상 지역에 대하여 대통령령으로 정하고 있다.
[시행 2023. 3. 7.] [대통령령 제33321호, 2023. 3. 7., 타법개정] 에 하기와 같이 나와있다.

위의 기준에 부합하는 노후된 건출물의 갯수가 전체 건축물의 갯수의 2/3 이상이 되어야 정비구역제안 입안이 가능하다. 따라서 노후도를 산출하고, 노후 건축물의 비율을 구하여 위 조건이 만족 되어야 하는지 살펴봐야 한다. 노후 건축물의 비율이 높을수록, 정비사업에 대한 압력이 더 커질 것이다. 해당 구역내에 신축건물이 생긴다면, 노후도가 낮아지게 되는데, 그렇기 때문에, 정비사업을 진행하고자 하는 구역에선, 추진위가 건축허가 제한 신청을 진행하게 된다.

노후도 건축물 / 전체 건축물 = 67%

위 노후도가 만족되어야 선정될 수 있고, 시 도 조례 비율로 10 범위로 증가 될 수 있다. 따라서 최소한의 안전 마진으로 77% 까지 확보되어야 안정적으로 입안 대상이 될 수 있다. 이외 정비구역 토지 소유자의 50% 이상이 동의 해야한다.

모아타운의 경우, 노후도 조건이 완화되었다