새로운 정비 사업 모아타운 : 1. 모아타운의 개념, 2 모아타운 장점 그리고 기존재개발

모아타운은 소규모 정비법에 의해 주거 환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후, 불량 건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지 하기 위함이다. 따라서 정비구역 노후도 가 정비사업 선정의 기준이 된다. (도시 및 주거 환경 정비법)

• 1. 모아타운과 모아주택
• 2. 장점
• 3. 기존 주택정비사업 비교
• 4. 절차
• 5. 선정 기준 - 노후도
• 6. 투기과열지구 지위양도 가능 시점
• 7. 23년1월 대책 이후 조합원 지위양도 조건 변경

1. 모아타운과 모아주택

공공자원을 통해 모아타운 내에 공원 주차장 등을 조성하여 더 쾌적하고 안전한 주저기를 만드는 것을 목표로 한다. 편리한 시설을 모아 공유한다. 저층부에는 도서관이나 어린이집 등 일상에 꼭 필요한 시설을 도입하여 편리하고 활력있는 주거지를 만든다. 기존의 주택정비 사업을 기준으로 재개발을 진행하기에 조건 맞추기가 어려운 지역들을 인근을 모아 선정한다.

주택 소유자들이 필지를 모아서 사업계획을 수립하여 모아주택 사업을 시행한다. 주민제안의 방식으로 정비구역이 상시 선정 된다. 모아주택 집단 추진 지역을 대상으로 하나의 단지처럼 체계적으로 관리하고 한 편의 시설을 확충하도록 계획을 수립한다.

소규모주택 정비 관리지역을 뜻하는 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지의 새로운 정비모델이다. 모아주택을 블록 단위로 모아 단지화를 이루는 개념으로 아파트 단지처럼 체계적으로 관리할 수 있으며, 다양한 편의시설도 함께 조성할 수 있다. 공원 지하 주차장 등 생활 시설 확충을 통하여 모아주택을 계획적 효율적으로 추진한다.

대상 지역 : 신축, 노후 주택이 혼재되어 재개발등이 곤란한 지역
세부 요건 : 10m2 미만, 전체 노후도 50% 이상.

자치구에서 직접 계획을 수립하거나 주민이 직접 계획 수립 제안을 통해 추진할 수 있다.

• 자치구 공모 : 모아타운 지정을 통해 노후주택 및 기반시설 정비를 희망하는 서울시 내 자치구를 대상으로 년 1회 추진된다. 매년 자치구 대상 공모를 통해 20곳 지정
• 주민 제안 : 모아주택이 집단적으로 추진되는 지역에서 사업을 추진하는 주민이 직접 계획을 수립해 자치구에 제출 할 수 있다. 모아주택 사업시행 예정지 각각의 대상 토지 면적 2/3 이상 동의를 받은 경우 제안 가능

모아주택은 모아타운 내에서 주택 소유자들이 개별필지를 모아서 블록단위로 양질의 주택을 공동으로 개발하는 정비사업이다. 기존 주택의 형태에 따라 모아주택 사업유형을 선택 할 수 있다.

2. 모아타운의 장점

• 주차장 공원 등 기반시설 조성 공공지원
• 층수 및 용적률 완화
• 지하 주차장 통합 설치 허용
• 용도지역 상향
• 공공건축가 설계 지원

용적률 및 건축규제 완화 기준을 적용받기 위해선, 증가된 용적율의 1/2에 대한 임대주택 건설이 필요하다. (1종 주거지역 -> 2종 주거지역, 2종 주거지역 -> 3종 주거지역)

모아타운 지역에서 정비기반시설 공동이용시설 설치 시 용적률 추가로 완화 가능, 해당 지역에서 2종 주거지역 내 가로주택정비사업은 임대주택 건설하는 경우 별도 층수 제한 없음.

3. 모아타운과 기존 주택정비사업 비교

모아주택/타운 (seoul.go.kr)

모아타운은 서울시의 새로운 저층 주거지 정비 정책 이다. 기존의 소규모 가로 주택 사업들은 나홀로 주택을 양산하기 때문에 기반 시설을 갖추기 어려웠다. 따라서, 필지를 모아 블럭 단위로 크게 개발하여 기반 시설을 공유할 수 있도록 하는 정책이다.

가로 주택 정비 사업을 모아서 진행하고, 기반시설을 공유하는 것이다. 기존의 재개발은 도시 정비법에 영향을 받지만, 모아주택 모아타운은 빈집 소규모 주택법 (빈소법)에 영향을 받는다.

4. 모아타운 절차

모아타운은 계획 수립은 간선도로를 중심으로 한 검토 범위에 대한 현황 분석을 토대로 정비방향을 설정한다. 이를 통해 범위 및 경계를 설정하고 지역에 대한 기초 조사에 따라 부문별 관리계획을 수립한다.

모아 주택의 가장 큰 장점은 소요 시간이 짧다는 점과 빈소 법에 영향을 받기 때문에, 재 당첨 제한이라는 도시 정비법에 의한 제약을 받지 않게 된다. 또한, 용도 지역 상향과, 기존 가로 주택의 한계였던 층 수 제한도 완화해준다.

대상지 선정 및 발표가 진행되면, 각 지역 추진위가 조합을 설립하고 사업시행인가까지 빠르게 진행된다. 위의 과정이 2~4년안에 진행된다고 하니, 일반적인 재개발보다 빠른 절차임은 확실해 보인다.

선정되기 위해선, 자치구에서 공모하거나, 주민이 직접 제안할 수 있다. 주민들의 동의가 높은 지역은 조합설립이 빠르게 진행될 수 있기 때문에, 자치구 제안보단 주민 제안이 더 선정에 유리해 보인다.

5. 선정 기준 - 노후도

도시정비법의 의한 재개발은 정비 구역으로 선정되기 위한 60%의 노후도 조건을 맞추기 어렵다. 건축행위제한이 걸리지 않는 지역의 경우, 기존의 단독주택을 허물고 신축빌라가 들어오기 때문에, 힘들게 노후도를 맞추었음에도, 진행이 더디어 노후도가 깨지는 경우가 있다. 이렇듯 도시정비법의 의한 재개발은 법적요건이 까다롭다.

그러나, 모아타운/주택은 소규모주택정비법 대상범위에 시행령을 신설하여 노후도 50%, 연수 20년 조건을 만족하면 정비구역으로 선정될 수 있다. 시범단지인 강북구 번동, 면목동을 유심히 지켜보도록 하자.

6. 투기과열지구 지위양도 가능 시점

도시정비법에 의거한 투기과열지구 재건축은 관리처분인가 이후, 재개발은 조합설립인가 이후 부터 조합원 지위 양도가 불가능하다.

반면, 모아타운은 소규모주택 정비법에 의해 투기과열지구 지역은 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 불가능하다.

7. 23년1월 대책 이후 조합원 지위양도 조건 변경

그러나, 2023년 1월 대부분의 서울 지역이 비조정지역으로 풀리면서 현재는 이러한 제한에 영향을 받지 않게 되었다. 따라서 비조정 지역 모아타운 매물은 조합설립 이후에 매수해도 조합원 지위 획득에 전혀 문제가 없다.