역세권재개발 도시개발형 (역세권시프트) 기준 변경

역세권재개발 도시개발형은 역세권 부지의 주택을 건립하고 변 전세 시세 80% 이하 최장 20년 거주를 할 수 있게 하여 주택을 제공하는 사업이다. 그에 따라 역세권 시프트라고 한다.

• 정비 사업의 내용
• 역세권 재개발 장점
• 역세권 재개발 단점
• 역세권 재개발 절차
• 2023 6.30 역세권재개발 운영기준 변경

정비 사업의 내용

주변 전세시세 80% 이하 최장 20년 거주를 할 수 있게 하여 주택을 제공한다 (공공임대성격을 갖는다.) 민간 시행자가 역세권 부지에 주택을 건립하면, 용적률 상향해주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세 주택으로 공급한다. 따라서 35층 층수 규제에 영향 받지 않는다. 모아타운과 다르게 도시정비법 시행령을 따른다.

노후도 계산 방법

역세권 재개발 장점

• 조합 입장에선 용적률 상향으로 사업성이 좋아진다.
• 서울시 입장에선 임대주택을 확보할 수 있게 된다.
• 용적률로 인해 해당 지역의 랜드 마크가 될 수 있다.

역세권 재개발 단점

• 민간에서 진행하기 때문에, 투기 수요가 존재한다.
• 지분쪼개기로 노후도와 조합원 수에 문제가 될 수 있다.
• 구역지정일이 권리산정일이 된다.
• 역세권 이기에 상권에 따라 지속적인 난개발이 있어 노후도 조건 맞추기 어렵다.

권리산정기준일 : 정비구역지정

역세권 재개발 절차

1. 사전타당성 - 주민들의 사전타당성 동의율 50% 이상 받아서 구청에 요청
2. 구역지정 제안 - 사전 검토 67% 이상 동의률 받아 구역지정 제안
3. 행위제한 - 도시계획심의 후 행위제한
4. 구영지정 - 정비 계획 결정 고시 (구역지정)
5. 조합설립 - 추진위가 75% 동의률 받게 되면 조합설립 인가를 득함.

2023 6.30 역세권재개발 운영기준 변경

2023년 6월 30일 까지 사전타당성 검토를 구청에 접수하지 않은 지역의 경우, 하기 운영기준을 따르게 된다. 사업을 진행하기 위한 면적 제한, 노후도 요건이 강화 되었다.

면적조건 : 20000m2 >= 대상지 면적 >= 3000m2 ( 협의시 30000m2 이하 신청 가능)

노후도 : 20년 이상 건축물 전체 1/2 이상 & 노후도 30년 이상 건축물 60% 이상

기존 30000m2 이상으로 추진 중이던, 역세권 재개발은 구역도를 다시 그리거나, 새로운 사업으로 진행해야 한다. 역세권이라는 특수성 때문에, 노후도 30년 건축물 60%는 맞추기 어렵다. 상권으로 인해 지속적으로 개발되는 곳이기 때문이다.

그러나 기존 사전 타당성 검토를 접수 하였거나 완료된 지역은 영향을 받지 않는다.